В конце минувшего года РБК провело опрос руководителей крупных строительных организаций, в котором те дали советы, как обезопасить покупку жилья в новостройках в кризис. Обвалившийся рубль привёл к ажиотажному спросу на недвижимость в сегменте жилья эконом класса.
Граждане ринулись скупать квартиры в ближнем Подмосковье, стараясь сохранить свои сбережения в квадратных метрах. Даже более богатые люди вместо покупки дорогих авто, предпочли вложиться в недвижимость. А, как известно, одним из самых надёжных и выгодных вложений является покупка жилья в строящихся домах. Но при покупке такого жилья нужно постараться учесть все возникающие на фоне кризиса риски, чтобы не оказаться очередным «обманутым дольщиком». В связи с этим, эксперты рынка недвижимости попытались дать несколько полезных, на их взгляд, советов тем, кто собирается сегодня вложить средства в новостройки.
- Покупать в условиях кризиса квартиры в новостройках лучше всего на средней и высокой стадии готовности.
На стадии «котлована» приобретать жильё имеет смысл только у застройщиков с безупречной репутацией, работающих на рынке не менее пяти лет, не перегруженных кредитными обязательствами и в проектах которых принимают участие госбанки.
- Более надежны застройщики с вертикальной интеграцией бизнеса.
Когда все этапы, от производства стройматериалов и генподряда до продаж находятся в одной структуре, девелопер может контролировать себестоимость, сроки строительства и не зависеть от подрядчиков и их финансового состояния.
- Нужно оценить темпы строительства конкретного объекта.
Это можно сделать, просто посмотрев, есть ли на площадке техника, рабочие, насколько активно идёт стройка. В среднем, при нормальной организации технологического процесса в месяц строится три-четыре этажа корпуса из монолита или кирпича. Жильё из конструкций крупнопанельного и объёмно-блочного домостроения возводится быстрее - для дома общей площадью 9 тысяч кв. м. нормативный срок сдачи составляет семь месяцев.
Но нужно учитывать, что темпы строительства зависят от множества факторов: соблюдения сроков по подключению дома к инженерным сетям, качества грунта и техники, квалификации рабочих, платежеспособности застройщика, ограничительных регламентов (шум в ночное время, охрана окружающей среды и т. д.).
- Необходимо знать, как застройщик перенёс кризис 2008 года.
Если застройщик построил свои проекты в срок тогда, то выше вероятность, что достроит и сейчас, имея положительный опыт работы в сложных условиях.
- Обязательно нужно посмотреть, какой объём квартир в комплексе уже реализован.
Чем больше доля проданных квартир, тем лучше: меньше рисков кассовых разрывов у инвестора и замораживания строительства. В условиях дефицита и высокой стоимости кредитов на строительство ключевым ресурсом финансирования становятся привлечённые по ФЗ-214 средства граждан по договорам долевого строительства.
- Отнестись с осторожностью к вторым-третьим очередям масштабных проектов. Выяснить источник и валюту кредитных средств, вложенных в реализацию проекта.
Вторые-третьи очереди проектов подвержены наибольшим рискам, поскольку застройщики после успешной реализации первых очередей получали доступ к валютным кредитам в еврозоне (до перекрытия западных кредитов российским инвесторам). Сейчас долговая нагрузка по таким кредитам выросла пропорционально курсовой разнице, и благополучное завершение строительства сильно зависит от объёма собственной «подушки безопасности» инвестора.
- Также полезно получить информацию о доле кредитных средств в общем объёме инвестиций в проект.
Если кредит составляет более трети от общей суммы инвестиций, то от покупки лучше отказаться, риск недостроя очень высок. Кризис 2008-2009 годов сильнее всего ударил по крупным федеральным игрокам строительного рынка, которые набрали много кредитов.
А как в ЖК «Мечта»?
В Дмитровском районе одним из самых крупных девелоперов является группа компаний «Мега Мечта», строящая жилой комплекс «Мечта» в Габовском сельском поселении. Посёлок является мультиформатным, то есть здесь покупателям предлагают самое разное жильё, начиная от малометражных однокомнатных квартир в многоквартирных домах и заканчивая большими коттеджами. Руководитель проекта ЖК «Мечта» Валерий АРТЕМЬЕВ дал свои комментарии по каждому из пунктов, на которые эксперты советуют обратить внимание, на примере жилого комплекса «Мечта».
1. Мы работаем на рынке строительства 25 лет. Даже в не кризисное время, когда доверие со стороны покупателей к застройщикам было выше, мы начинали продажи объекта только после выполнения работ нулевого цикла (работы по монтажу фундамента). Сегодня эта практика осталась неизменной. Большая часть жилья продаётся в законченном виде.
2. С самого начала застройки ЖК «Мечта» в компании был принят курс на вертикальную интеграцию бизнеса. Мы сами производим стеновые блоки, сами строим, вся спецтехника у нас тоже своя. Также у нас собственный отдел продаж и другие подразделения по сопровождению бизнеса, собственные инженерные сети и управляющая компания. То есть весь цикл от проектирования и производства стройматериалов до эксплуатации жилого фонда находится под нашим контролем.
3. В течение полугода нами был построен квартал 2.1. (28 отдельно стоящих домов). До декабря 2014 года все дома были построены и введены в эксплуатацию. На протяжении всего строительства ЖК «Мечта» мы ни разу не нарушили сроков по сдачи домов. Вот и квартал №10, состоящий из многоквартирных домов, строится в строгом соответствии с графиком.
4. У компании есть хороший опыт работы в кризисных ситуациях. В момент кризиса 2008 года мы не приостанавливали работы, а вели плановую застройку. Более того, в кризис было начато строительство нового квартала №3 (127 отдельно стоящих домов). Этот квартал был построен в течение двух лет, все дома были проданы и введены в эксплуатацию.
5. На данный момент в ЖК «Мечта» уже построено более 160 тысяч квадратных метров жилья.
6. В отличие от большинства монополистов рынка недвижимости, которые пользуются банковскими кредитами (до 80%), застройщик ЖК «Мечта» в своей деятельности использует не банковские кредиты, а только собственные средства, что снижает себестоимость строительства и позволяет удерживать доступные цены на жильё.
В материале использованы данные РБК-Недвижимость
